Dicas para Locatários

Pesquisa do preço, escolha do bairro, como visitar e negociar propostas, seus direitos e obrigações, tudo o que o inquilino precisa saber pra alugar ou comprar um imóvel

A pesquisa do preço do imóvel

É o primeiro passo na escolha do imóvel. E esta pesquisa é fácil. Basta acessar o site da Hercav Imóveis e, de acordo com tamanho e o tipo do imóvel desejado e fazer uma amostragem dos preços nos diversos bairros da cidade. Some todos os valores encontrados, divida pelo número de opções que separou e você terá o valor médio. Destaque, também, o menor e o maior preço encontrados. Com isso você terá uma idéia do que será justo pagar.

A escolha do bairro

Apesar de sempre existir uma preferência por determinado bairro, é bom que a escolha seja feita de forma racional. De posse da pesquisa de preços, leve em consideração a infra-estrutura de serviços (supermercados, escolas, hospitais, farmácias, cinemas shoppings etc.) as condições de acesso (ou seja, os meios de transporte disponíveis) e a segurança. Tendo isto em mente, é hora de olhar para os anúncios. Mesmo que isto seja uma tarefa pouco prazerosa, procure ligar para o maior número possível de anunciantes. Faça uma lista de perguntas essenciais (além do preço do aluguel, os custos com condomínio e IPTU, a existência de vagas na garagem etc.). E importante: leve em conta o que se pode pagar. A soma de aluguel, condomínio e IPTU não deve ultrapassar 40% do orçamento. Caso contrário, as chances de você não conseguir pagar aumentam. E a possibilidade de a imobiliária vetar a sua ficha, também.

A visita

Esta é, sem dúvida, a parte mais importante de todo o processo. Aqui, é preciso muita paciência e nada de precipitação. Não se deve, por exemplo, deixar de visitar um imóvel somente porque o anúncio não lhe agradou, pois é comum um ótimo apartamento não possuir uma propaganda à sua altura. No ato da visita, preste atenção nas condições gerais do imóvel (o tipo de piso, se há infiltrações, o estado das instalações hidráulicas, as condições da pintura, a iluminação e as instalações de tomadas, o espaço na cozinha etc.) e se ele atende às suas necessidades e gostos pessoais. Veja as condições do prédio: o fornecimento de água, as instalações de esgoto, a iluminação, características do terreno, acesso à garagem etc.) Contate o síndico e peça cópias da convenção de condomínio, se houver, e do regulamento do edifício, para saber se, por exemplo, é possível a presença de animais. Analise, por fim, as características da rua (estado da iluminação pública, meios de transporte etc.) e veja se lhe agradam.

Hercav Imóveis

A proposta

Escolhido o imóvel, é hora de negociar os valores / aluguel, IPTU, água (dividida ou não), luz (dividida ou não), condomínio e outras despesas se houver.

É importante também informar qual das garantias será oferecida:

Fiador: Pode ser fiador toda pessoa maior de 18 (dezoito) anos des que esteja com seus bens disponíveis.

Caução: Realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar o equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança, que ao final da locação, não havendo divergências quanto aos débitos da locação, pertencerá ao locatário.

Seguro Fiança: A Hercav Imóveis garante ao locador o pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos pelo locatário, até a entrega das chaves, evitando assim o constragimento pela procura de um fiador.

Título de Capitalização: Funciona como uma caução e facilita a sua vida na hora de alugar um imóvel. O valor da garantia é acordado entre locador e locatário. Ao final do plano o valor dado em garantia é devolvido devidamente corrigido.

O contrato de locação

O contrato de locação até pode ser verbal. Mas o ideal é que seja escrito, para evitar futuros problemas tanto para o locador quanto para o locatário. Se o locador estiver representado por administradora de imóveis, a empresa se encarregará de elaborar o contrato. É sempre aconselhável que você procure um advogado para acompanhar o processo, seja para elaborar minutas ou analisar um contrato já previamente escrito. Veja se o contrato contém as cláusulas essenciais, que são:

  • Nome e qualificação do locador, do locatário e do fiador, se houver;
  • Descrição e endereço do imóvel;
  • Valor do aluguel, índice de correção e período de ajuste, que atualmente é de no mínimo 12 (doze) meses;
  • Forma e local do pagamento;
  • Modalidade da garantia (caução, onde deve constar o bem ou valor caucionado; fiança; seguro-fiança, título de capitalização);
  • Designação do imóvel (residencial ou não-residencial);
  • Duração do contrato (nas locações residenciais geralmente o prazo é de 30 (trinta) meses, e nas não-residenciais, até 36 (trinta e seis) meses.

A vistoria inicial

Assinado o contrato, que geralmente possui uma cláusula dizendo que você está recebendo o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade, há um prazo curto (geralmente de 10 dias) para se fazer uma vistoria minuciosa do imóvel e redigir o termo de vistoria (que é a relação de todos os defeitos encontrados). Isto será, no futuro, a prova de que o imóvel está sendo entregue tal como fora recebido. O locador deverá assinar este documento, e devolver uma das vias. Às vezes o locador somente assina o documento após marcar uma visita para confirmar o que foi relacionado, o que é um procedimento normal.

As contas de água, luz e gás

É muito comum a pessoa alugar o imóvel e começar a pagar as contas de luz, água e gás sem se preocupar em passá-las para o próprio nome. Mas pode ocorrer um desagradável corte no fornecimento, por conta de problemas de inadimplência de quem ocupava o imóvel antes. Para evitar isto, dirija-se às concessionárias com a documentação necessária (cópia autenticada do contrato de locação, identidade e CPF, e, se possível, uma conta anterior) e transfira as contas para o seu nome.


Direitos e obrigações

Ao alugar o imóvel, as principais obrigações que o locatário (inquilino) são as seguintes:

  • Pagar o aluguel e encargos no prazo e local indicados;
  • Tratar o imóvel com cuidado, como se fosse seu;
  • Servir-se do imóvel para o uso convencionado;
  • Informar por escrito ao locador sobre qualquer defeito que apareça ou dano que seja causado;
  • Reparar os danos que ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos causarem;
  • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização por escrito do locador;
  • Pagar as contas de água, luz, telefone, gás, esgoto etc.
  • Autorizar visitas do locador e de terceiros interessados na compra, desde que agendadas;
  • Obedecer a convenção de condomínio e o regulamento do edifício;
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio, como salários e encargos trabalhistas, consumo de água e energia, limpeza e conservação das dependências de uso comum, manutenção dos elevadores, interfones, quadras de esporte, instalações elétricas e hidráulicas de uso comum etc.

São obrigações do locador (proprietário):

  • Entregar o imóvel em condições de uso;
  • Garantir ao locatário o uso pacífico do imóvel;
  • Responder por problemas anteriores à data da assinatura do contrato;
  • Pagar as taxas de intermediação (as chamadas "taxas de contrato");
  • Fornecer ao locatário recibo discriminando aluguel, condomínio, IPTU, seguros etc.
  • Mostrar ao locatário, sempre que solicitado, os comprovantes dos valores cobrados;
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. São aquelas que não se referem a gastos rotineiros de manutenção do edifício, tais como obras de reformas ou acréscimos, pinturas de fachada, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, indenizações trabalhistas relativas ao período anterior à locação, instalação de equipamentos de segurança ou lazer, despesas de decoração e paisagismo, constituição de fundo de reserva, rateios de saldo devedor (se este já existia na época da assinatura do contrato etc.)
  • Pagar os encargos do imóvel, se não houver cláusula atribuindo esta obrigação ao locatário;
  • Se for vender o imóvel, antes oferecê-lo ao locatário através de proposta escrita.

A devolução

Ao devolver o imóvel, o locatário deve tomar o cuidado de fazer o locador assinar um recibo de chaves, para evitar cobranças futuras. O locador também deve assinar um termo de vistoria relacionando minuciosamente o estado do imóvel. Por fim, o locatário deve se dirigir às concessionárias de serviços públicos, apresentar o recibo de chaves e pedir o corte no fornecimento, evitando assim que seja obrigado a pagar contas indevidas no futuro. O locatário também não pode se esquecer de pedir a devolução do depósito que fez no início do contrato, acrescido de juros e correção, se esta foi a modalidade de garantia escolhida.

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